Схема виглядає простою: одна людина передає нерухомість, друга бере на себе обов'язок довічно утримувати й доглядати. Але за цією простотою ховається один із найризикованіших договорів цивільного права — і ризик є для обох сторін, не лише для того, хто віддає квартиру.
Що це за договір насправді
За статтею 744 Цивільного кодексу України (чинна редакція від 05.08.2026) одна сторона — відчужувач — передає другій стороні — набувачеві — у власність житловий будинок, квартиру чи їх частину, інше нерухоме майно або рухоме майно значної цінності. Натомість набувач зобов'язується забезпечувати відчужувача утриманням та (або) доглядом довічно.
Відчужувачем може бути будь-яка фізична особа незалежно від віку та стану здоров'я (стаття 746). Набувачем — повнолітня дієздатна фізична особа або юридична особа. Договір обов'язково укладається письмово й підлягає нотаріальному посвідченню (стаття 745) — усна домовленість чи розписка юридичної сили не мають.
Момент, який часто не розуміють: власність переходить одразу
Це найважливіша технічна деталь. За статтею 748 набувач стає власником переданого майна з моменту нотаріального посвідчення договору (а якщо потрібна державна реєстрація — з моменту реєстрації), а не після смерті відчужувача чи виконання всіх зобов'язань.
Наслідок для відчужувача: квартира вже не його. Наслідок для набувача — обмеження, яке діє все життя відчужувача. За статтею 754 набувач не має права до смерті відчужувача продавати, дарувати, міняти отримане майно, укладати щодо нього договір застави чи передавати іншим шляхом. І на це майно не може бути звернене стягнення протягом життя відчужувача — навіть якщо в набувача виникнуть борги.
Що саме входить в обов'язки набувача
Стаття 749 дозволяє прописати в договорі всі конкретні види матеріального забезпечення й догляду. Якщо обов'язки описані нечітко або виникає потреба в новому виді забезпечення, спір вирішується за принципами справедливості та розумності — тобто суд оцінює ситуацію по суті, а не формально.
Окремо — обов'язок поховати відчужувача після смерті, навіть якщо це прямо не передбачено договором (частина третя статті 749). Якщо частина майна відчужувача перейшла до спадкоємців, витрати на поховання розподіляються між ними та набувачем справедливо.
За статтею 751 щомісячне матеріальне забезпечення підлягає грошовій оцінці, і ця оцінка індексується в порядку, встановленому законом, — тобто сума не заморожена на роки вперед.
Коли договір можна розірвати
Стаття 755 передбачає дві підстави для розірвання за рішенням суду:
- на вимогу відчужувача (або третьої особи, на чию користь укладено договір) — у разі невиконання або неналежного виконання набувачем своїх обов'язків, незалежно від його вини;
- на вимогу самого набувача.
Договір також автоматично припиняється зі смертю відчужувача.
Наслідки розірвання різні залежно від причини (стаття 756). Якщо причина — невиконання обов'язків набувачем, відчужувач повертає собі право власності на майно, а витрати набувача на утримання й догляд не компенсуються. Якщо ж набувач не міг виконувати договір з поважних причин, суд може залишити за ним право власності на частину майна — з урахуванням того, скільки часу він добросовісно виконував обов'язки.
Практика Верховного Суду: не кожна скарга спрацьовує
Показова справа — постанова Касаційного цивільного суду у складі Верховного Суду від 12.03.2025 у справі № 127/27292/22 (текст постанови).
Відчужувачка вимагала розірвати договір, посилаючись на те, що набувачка не забезпечує медикаментами, не надає допомогу, не сплачує комунальні платежі, а також на погіршення власного здоров'я. Апеляційний суд договір розірвав, але Верховний Суд скасував це рішення й залишив у силі рішення суду першої інстанції — договір лишився чинним.
Причина: набувачка надала докази повної й регулярної сплати щомісячних внесків і комунальних послуг. Сама по собі суттєва зміна життєвих обставин відчужувачки (потреба в постійному сторонньому догляді) без доведеного порушення закріплених у договорі умов не є підставою для розірвання.
Практичний висновок: якщо в договорі чітко не прописано, що саме має робити набувач і як це фіксується, довести в суді «неналежне виконання» набагато складніше. Розмиті формулювання шкодять саме тому, кого договір мав захищати.
Друга сторона медалі: коли договір можна визнати недійсним
Ризик є і для набувача — договір, підписаний за сумнівних обставин, можна оскаржити взагалі, а не тільки розірвати. Показова й тривожна справа — постанова КЦС ВС від 23.05.2024 у справі № 388/896/19 (текст постанови).
Чоловік уклав договір довічного утримання щодо своєї квартири 10 травня 2018 року — і помер за кілька годин після укладення. Син відчужувача звертався до суду, стверджуючи, що батько перебував в «агонізуючому стані», не міг усвідомлювати текст договору, а сам документ фактично замінив заповіт.
Апеляційний суд визнав договір недійсним за статтею 225 ЦК України — вона передбачає недійсність правочину, вчиненого особою в момент, коли вона не усвідомлювала значення своїх дій та не могла керувати ними. Але Верховний Суд скасував це рішення й повернув справу на новий розгляд — не тому, що не було підстав для сумніву, а тому, що ключовий доказ (судово-психіатрична експертиза) був здобутий апеляційним судом з порушенням процедури.
Висновок з обох справ разом: суд оцінює не загальне враження «щось тут не так», а конкретні докази, зібрані правильним шляхом. Це працює в обидва боки — і проти необґрунтованої вимоги розірвати договір, і проти спроби оскаржити його без належно оформлених доказів.
П'ять речей, які варто зробити до підпису
- Прописати обов'язки конкретно — не «забезпечувати доглядом», а перелік: які продукти, скільки разів на тиждень прибирання, хто оплачує ліки й комунальні, у якій формі й з якою періодичністю фіксується виконання.
- Передбачити механізм фіксації виконання — розписки про отримані кошти, чеки, свідки. Саме відсутність доказів програла справу № 127/27292/22 відчужувачці.
- Не підписувати поспіхом і в стані, коли є сумнів у здатності усвідомлювати наслідки — справа № 388/896/19 показує, наскільки дорого коштує підпис в останні години життя.
- Врахувати статтю 747, якщо майно у спільній сумісній власності (наприклад, подружжя) — потрібне окреме визначення часток до укладення договору.
- Продумати долю договору на випадок смерті набувача — за статтею 757 обов'язки переходять до спадкоємців набувача разом із майном; якщо спадкоємців немає або вони відмовились, майно повертається відчужувачу, а договір припиняється.
З чого почати
Ця тема рідко терпить самостійне рішення «на слух» — і для відчужувача, і для набувача ціна помилки висока: нерухомість або довічні зобов'язання. Найкорисніший момент — до підписання, коли ще можна прописати умови правильно.
- Консультація юриста з сімейного права — 500 грн, якщо йдеться про майно подружжя чи розподіл часток перед укладенням договору.
- Консультація юриста — 1500 грн. Розберемо вашу ситуацію: що варто прописати в договорі, які ризики є саме у вашому випадку.
- Консультація юриста з ознайомленням із документами — 1800 грн, якщо договір уже є на руках і потрібно оцінити його умови або підстави для оскарження.
- Консультація юриста з питань спадкування + перевірка документів — 2500 грн, коли питання перетинається зі спадковими правами інших членів родини.
З повагою, Твій Юрист.
Норми наведено за станом на 01.09.2026: Цивільний кодекс України — у редакції від 05.08.2026. Судова практика перевірена в Єдиному державному реєстрі судових рішень. Матеріал має інформаційний характер і не замінює консультації за вашими обставинами.
Дана інформаційна стаття згенерована за допомогою ШІ, перевірена юристом щодо актуальності положень і норм чинного законодавства на відповідність станом на день публікації, з метою інформування громадян про можливість звернутися до спеціаліста у сфері права, адже ніхто не зможе замінити консультацію досвідченого юриста